Comment aider un primo-accédant quand on est senior, mais que l’on n’a pas de liquidités ?
Taux d’emprunts qui augmentent et prix de l’immobilier qui ne baissent pas… devenir primo-accédant n’est pas à la portée de tous. Sans apport, difficile de se voir accorder un crédit immobilier, même si les aides à la primo-accession sont nombreuses.
Un coup de pouce de la famille, le plus souvent des parents, est souvent la solution pour devenir propriétaire pour la première fois. Oui, mais quand on est senior et que l’on n’a pas de liquidités, faire une donation pour aider un primo-accédant peut s’avérer compliqué.
C’est vrai, mais cependant des solutions existent pour permettre aux plus âgés d’aider les plus jeunes dans leur projet d’achat.
Le Prêt Viager Hypothécaire
La première solution et probablement la plus simple et la plus sécurisée est de faire un Prêt Viager Hypothécaire (également appelé « PVH »).
Ce système est adapté aux seniors propriétaires d’un bien d’habitation et ayant besoin de liquidités, sans alourdir leurs charges puisque le remboursement est différé au décès (dette principale et intérêt) et garanti par la résidence et le patrimoine de l’emprunteur.
En optant pour le PVH, vous restez propriétaire de votre patrimoine immobilier, mais recevez entre 20 et 50% de la valeur de votre bien immobilier de votre vivant et selon votre âge. Le montant du prêt viager hypothécaire accordé dépendra de votre âge, de la valeur de votre bien et de votre sexe.
C’est génial ! Vous avez moins de 80 ans ? Sachez que vous pouvez faire une donation jusqu’à 31 865 euros à votre enfant. Et en plus, c’est exonéré d’impôts. De quoi lui permettre d’avoir un apport pour acheter son premier bien immobilier.
Créer une SCI grâce au Prêt Viager Hypothécaire
Le prêt obtenu vous permet ainsi d’aider un primo-accédant à devenir propriétaire.
Des parents peuvent par exemple créer une société civile immobilière(SCI) pour l’achat d’un bien avec leurs enfants.
Vous et votre enfant devenez associés de cette société à hauteur de votre investissement personnel. Cela peut également permettre d’aménager le patrimoine familial et les droits de chacun au sein de la succession future.
Faire une donation-partage grâce au Prêt Viager Hypothécaire
Avec l’argent reçu grâce au PVH, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 euros à votre enfant sans frais. Aucun droit n’est à payer, la somme entière revient aux enfants et permet de faire une avance sur le montant de la succession future.
Cette solution est fiscalement avantageuse et évite tout risque de brouille entre vos enfants puisque le patrimoine familial est réparti entre chacun.
Donner la nue-propriété de votre logement à votre enfant
Cette solution permet à votre enfant de devenir propriétaire, mais par contre, vous conservez la jouissance du bien et l’usufruit de la maison ou de l’appartement. À votre décès au moment de la succession, votre enfant devient propriétaire de la pleine propriété.
Quel avantage ?
Vous n’avez aucun impôt à payer sur la nue-propriété.
Quel inconvénient ?
Votre proche devra vivre avec vous ou trouver un autre logement.
Acheter un logement en commun
Vous êtes propriétaire et retraité ?
Il est peu probable que les banques vous accordent un prêt pour l’achat d’un bien immobilier après un certain âge. La solution est alors d’acheter le bien immobilier que vous souhaitez avec votre enfant : on parle d’achat en commun. Le bien acheté en commun tombe alors dans l’indivision en fonction des quotités de chacun des acheteurs.
Au sein d’une indivision, chaque acte, travaux et actions en lien avec le logement devront être approuvés par les deux parties. À votre décès, vous pouvez donner vos parts à votre enfant en formalisant l’acte chez le notaire pour aménager votre succession. Vous pouvez aussi lui léguer vos parts de votre vivant, cependant, il se peut que vous deviez vous acquitter de l’impôt sur la plus-value si le bien a pris de la valeur.
Vous porter caution auprès de la banque
En vous portant caution, vous vous engagez à rembourser le crédit à la place de votre enfant ou de votre proche s’il ne paie pas.
Il existe deux types de caution :
- La caution simple : le créancier doit poursuivre l’emprunteur avant de se tourner vers la personne qui s’est portée en caution
- La caution solidaire : vous (la caution) êtes tenu de rembourser la dette dès le premier défaut de paiement
Hypothéquer sa maison (Crédit hypothécaire)
Vous pouvez aider vos enfants à devenir primo-accédants en souscrivant un prêt hypothécaire. Votre maison ou appartement est ainsi hypothéqué et sert de garantie à la banque si vous ne remboursez pas vos traites de crédit.
Avec les offres de prêts et de crédits seniors, l’argent emprunté peut être utilisé pour aider vos proches, enfants ou petits-enfants à concrétiser leur projet immobilier.
Ne pas avoir de liquidités n’est pas un frein si vous souhaitez aider vos proches à devenir primo-accédants. Selon l’option choisie, vous pourrez soit aider financièrement, soit faciliter l’accès à la propriété par des voies juridiques ou commerciales. Faites-vous conseiller avant de vous engager. Certaines solutions peuvent créer des tensions entre les deux parties si elles venaient à avoir des désaccords. Prenez le temps de bien réfléchir.
Avec de telles possibilités, vous pouvez désormais financer tout autre projet de vie : achat d’une résidence secondaire, financement de la dépendance, travaux de rénovation, complément de retraite, travaux de maintien à domicile. Tout est possible.