La vente avec démembrement de propriété : comment ça marche ?

La vente avec démembrement de propriété est une solution patrimoniale qui correspond à une vente immobilière et qui permet à un propriétaire senior de vendre partiellement son bien immobilier en séparant les droits. Cela implique, à la fois pour le vendeur et pour l’investisseur, une configuration différente d’une vente classique.

Pour les seniors qui voient la retraite approcher, ou qui sont déjà à la retraite, il est important d’avoir de l’épargne de côté pour bien vivre et bien vieillir à la retraite. Chez Jubilé, on est totalement d’accord avec cela car on pense que le bien vivre n’a pas d’âge ! 

Le maintien à domicile : plébiscité par les seniors

Rappelons tout de même que le maintien à domicile est quelque chose de souhaité par plus de 90% des seniors. Si c’est également votre cas, la vente du patrimoine peut alors ne pas être la meilleure solution.

Si la vente de votre patrimoine immobilier vous intéresse, nous vous conseillons de passer par une agence immobilière pour trouver un acheteur rapidement et éviter les problèmes de liquidité à plus ou long terme. 

Par ailleurs, si vous souhaitez vendre votre patrimoine immobilier, il est possible de le faire en vendant la pleine propriété, ou par un démembrement de propriété. Explications.

Qu’entend-on par démembrement dans une vente immobilière ?

Dans une vente immobilière avec démembrement de propriété, un bien immobilier n’est pas vendu en pleine propriété : on décompose le droit de propriété en 2 composantes :

• d’un côté l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage et d’habitation ou de perception des revenus (locatifs),
• de l’autre la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre) mais sans l’usage immédiat.

L’investisseur achète alors la nue-propriété et le vendeur conserve l’usufruit — ce qui lui permet de rester chez lui ou de percevoir un revenu, selon les modalités choisies.

Quel est l’intérêt d’un démembrement de propriété ?

Pour les investisseurs, les actifs fonciers sont souvent recherchés car l’investissement dans la pierre serait un investissement sûr et fiable à long terme. Cependant, de nombreux investisseurs ignorent le concept de démembrement de propriété.

 

En termes simples, le démembrement de propriété est le processus qui consiste à vendre des parties d’un seul bien immobilier. Cette opération est souvent effectuée pour réduire le risque associé au marché immobilier et pour répartir le rendement entre plusieurs investisseurs. Le processus de démembrement de propriété consiste à décomposer un actif unique en parties plus petites et à les vendre à différents investisseurs. Cela permet aux investisseurs de diversifier leurs investissements immobiliers tout en obtenant un rendement du même actif.

Un autre avantage du démembrement de propriété est qu’il permet aux investisseurs de profiter des avantages des gains en capital à long terme. En effet, lorsqu’un investisseur vend des parties d’un actif, il peut généralement reporter l’impôt sur les gains en capital jusqu’à ce que l’actif soit vendu dans son intégralité. 

Quel est l’impact fiscal d’un démembrement de propriété ?

Par exemple, si un investisseur achète uniquement la nue-propriété du bien, il ne sera pas imposé à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car cet impôt est redevable par l’usufruitier. De même, le nu-propriétaire ne peut pas être éligible à certaines aides sociales de l’État.

Bien entendu, un notaire sera obligatoirement dans l’opération de vente avec démembrement comme il s’agit de sa compétence d’officier d’état public de s’occuper des ventes immobilières. En conséquence, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais notariés dans vos calculs avant de prendre une décision.

La vente en viager comme démembrement de propriété

La vente en viager est une forme de vente immobilière avec démembrement de propriété puisque dans ce type de vente, le vendeur va vendre la nue-propriété de son bien et conserver le Droit d’Usage et d’Habitation de son bien (le DUH) jusqu’à son décès.

En effet, dans une vente en viager, un vendeur, le plus souvent une personne âgée, va vendre son logement immobilier, maison ou appartement, à un vendeur. En contrepartie de l’achat de la nue-propriété, l’acheteur va verser un bouquet, d’un capital équivalent à 20-30% de la valeur réelle du bien du vendeur, puis verser une rente viagère mensuelle, une sorte de revenus réguliers au vendeur. 

Quel est l’impact d’une vente en viager pour mes héritiers ?

Attention, dans une vente en viager, le vendeur cède la nue-propriété de son logement. Cela veut dire qu’à l’issue du contrat, le vendeur, sa famille, et ses héritiers auront perdu la propriété sur le bien et les descendants ne pourront en hériter à terme.

Vous cherchez une autre solution ?

L’issue du viager est fixée au décès du vendeur. À ce moment, l’acquéreur deviendra plein propriétaire du logement puisqu’il obtiendra également l’usufruit du bien à ce moment-là. Son droit de propriété sera alors totalement reconstitué à ce moment-là.

Le Prêt Viager Hypothécaire : la solution pour les propriétaires

Bien qu’une solution intéressante, le viager et la nue-propriété pourraient être remplacés par une solution bien plus innovante : le prêt viager hypothécaire (ou PVH).

 

Le prêt viager hypothécaire est une solution innovante et sécurisée pour les seniors puisqu’elle peut leur permettre d’obtenir de l’argent rapidement, sans conditions, sans remboursement du vivant, sans contrôle, tout en restant propriétaire au contraire des solutions précédemment citées. Découvrez le prêt viager hypothécaire !

La vente de la nue-propriété : une solution de démembrement alternative  

La vente de la nue-propriété est également une forme de vente immobilière avec démembrement de propriété. Dans cette opération, comme son nom l’indique, le vendeur va venir vendre la nue-propriété à un acquéreur.

Comme dans une vente en viager, la durée du contrat est indéterminée et est prévue au décès du vendeur. Cependant, dans la vente de la nue-propriété, le vendeur recevra seulement un bouquet, et pas de rente viagère. Le montant du bouquet dans le cadre de la vente de la nue-propriété représente en général 50 à 60% de la valeur réelle du bien (contre 20 à 30% dans une vente en viager).

Quelle différence entre viager et nue-propriété ?

La vente de la nue-propriété et la vente en viager sont deux formes de vente avec démembrement de propriété. Ces 2 solutions sont quasiment identiques. Si cela vous intéresse, il faut simplement savoir si vous préférez obtenir une somme forfaitaire importante dès le début, ou un revenu régulier jusqu’à votre décès.

 

Bien que ces solutions soient intéressantes, il ne faut pas manquer d’oublier qu’elles ont pour principal inconvénient l’aléa morbide qui plane sur le vendeur, et surtout dans le cadre d’une vente en viager. En effet, dans la vente en viager, bien que cela ne soit jamais dit, l’investisseur espère que le vendeur viendra à décéder rapidement pour ne pas avoir à lui payer une rente viagère mensuelle trop longtemps. 

À défaut, un avantage majeur de ces solutions est de pouvoir permettre à des seniors de se maintenir à domicile, tout en obtenant de l’argent et ainsi leur permettre de financer leurs vieux jours et ainsi mieux vieillir. 

À lire aussi : 

• Financer sa retraite avec la vente de la pleine-propriété de son patrimoine immobilier.