Comprendre le viager en 2 minutes

Prendre sa retraite est une étape de la vie espérée et redoutée. Espérée pour certains seniors car elle est le signe de la fin d’une période de labeur et d’un temps libre conséquent permettant de réaliser des projets. Redoutée pour d’autres car elle correspond à la fin des versements de vos revenus.

Des solutions de financement pour senior existent tout de même, notamment en passant par la vente du patrimoine avec un démembrement de propriété. Certaines peuvent se préparer à l’avance pour améliorer ses conditions de vie, d’autres peuvent se réfléchir quand le besoin d’argent devient omniprésent, notamment par un type spécifique de financement : la vente en viager. 

Une définition du viager

Avant toute chose, il est nécessaire de répondre à une première question : qu’est-ce que le viager ? La vente en viager est une solution de financement pour seniors dans le sens où cela entraîne le versement, par l’acquéreur, d’un bouquet équivalent à un montant d’environ 30% du prix d’achat du logement du vendeur. 

Dès lors, à terme, c’est-à-dire, au décès du crédirentier, l’acheteur aura droit à la propriété en exclusivité et en totalité de l’habitation et pourra utiliser son acquisition immobilière comme bon lui semble : y habiter, la louer, ou la revendre. 

En résumé, à la signature du contrat, le vendeur obtiendra donc le paiement d’un bouquet immédiatement, et le versement de rentes viagères. De son côté, l’acquéreur aura pour avantages d’obtenir l’exclusivité sur la propriété au décès en bénéficiant à l’entrée d’une décote sur la valeur vénale du bien.

Découvrez tout sur le viager avec notre guide du viager 

Au sein du guide du viager, vous pourrez étudier la vente en viager en détail et découvrir notamment les deux choix du marché  :

• La vente en viager libre : L’acquéreur peut occuper directement les lieux ou percevoir le fruit des loyers de l’habitation ; 
• La vente en viager occupé : Vous conservez l’usufruit ou un droit d’usage de votre bien immobilier jusqu’à votre décès, date à laquelle, l’acheteur pourra prendre possession de la maison ou de l’appartement qu’il aura acheté en viager. 

Peu importe que le logement se situe à Paris, ou en PACA, ou qu’il soit constitué d’une pièce ou de quatre pièces, les règles applicables à l’achat en viager sont les mêmes. Cependant, il peut être utile de se faire assister par une personne experte en la matière pour comprendre les avantages de cette solution, déterminer la rente à payer, analyser votre droit d’exclusivité à terme, … 

À savoir

D’autres types de vente existent comme la vente de la nue propriété avec le paiement par l’acquéreur d’un bouquet, avec décote, d’un montant équivalent à 60 à 70% de la valeur du bien et où le senior conservera le droit d’usage jusqu’à terme, à son décès, et où l’acheteur fera l’acquisition du logement.

Questions-Réponses sur le viager 

De nombreuses questions se posent concernant la vente en viager, notamment concernant ses caractéristiques plutôt atypiques puisque l’acquéreur-débirentier va acheter un bien immobilier, sans pouvoir y résider immédiatement (dans le cas d’un viager occupé) et en continuant à payer les rentes viagères pendant toute la durée de vie du vendeur-crédirentier. 

En outre, puisqu’il s’agit d’une vente immobilière d’une partie du patrimoine du senior, cela aura un impact sur ses héritiers. Bien que la décision finale ne vous revienne, nous vous conseillons évidemment de discuter de votre projet avec votre famille. 

Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?

Toute personne disposant de la capacité à contracter, et donc de la pleine possession de ses capacités intellectuelles, dispose du droit de gérer son patrimoine comme elle le souhaite. Dès lors, toute personne capable peut réaliser tout acte de disposition concernant son patrimoine immobilier entraînant, par exemple, la transmission d’un droit de propriété.

Il est donc tout à fait possible pour un vendeur de réaliser une vente en viager sans l’accord de ses héritiers.

À savoir

La vente en viager se réalise par la signature d’un acte notarié entraînant la vente de la propriété du vendeur au profit de l’acquéreur. Le devoir de conseil du notaire est donc ici essentiel pour s’assurer de la cohérence du projet en détails et de la capacité à contracter du vendeur crédirentier.

Les avis sur la vente en viager

Les avis à propos du viager sont souvent divergents et reposent essentiellement sur l’opposition entre les vendeurs et leurs familles et les acquéreurs. Quoi qu’il en soit, on peut retrouver à la fois des avantages et des inconvénients à une telle solution.

En effet, la perte de la propriété du logement familial peut engendrer de nombreux conflits familiaux notamment dans les situations où les héritiers n’ont pas été mis au courant. De même, la décote à l’entrée avec un bouquet de seulement 30% du prix du bien est souvent perçue comme un acte vénal des acquéreurs qui parie sur la mort du vendeur pour faire une plus-value sur son investissement. 

A contrario, le paiement d’un bouquet et d’une rente viagère par le débirentier peut permettre à des seniors de disposer d’une nouvelle source de financement et compléter leurs revenus pour leurs vieux jours et financer les usages qu’ils souhaitent. 

Pour la personne qui achète, l’achat en viager est une opportunité d’investissement pour devenir propriétaire d’un bien immobilier à un prix nettement inférieur au prix du marché. C’est un type d’achat particulier qui comporte des avantages, mais également des inconvénients qu’il est utile de connaître dans les détails avant de se lancer dans l’achat de sa maison ou de son appartement en viager.

Les acteurs du viager en France

On retrouve différents acteurs de la vente en viager en France, notamment à Paris et en région PACA où se situent plus de 60% des opérations viagères. On peut notamment citer René Costes viager qui est le leader français de ce type de transaction. 

Quelles sont les alternatives au viager ?

Le viager est une solution qui fait débat. En effet, si elle permet de retirer une partie de la valeur de sa maison immédiatement et d’obtenir un complément mensuel grâce à la rente viagère, cette solution prive la famille de la propriété du logement au décès et de la valorisation du patrimoine immobilier pendant le temps. 

Ainsi, bien entendu, d’autres alternatives de prêts seniors existent pour le financement des seniors, peu importe leur âge, comme le prêt viager hypothécaire où un senior propriétaire peut obtenir une source de financement immédiatement, sans remboursement de son vivant, et où les héritiers conservent le droit de propriété sur la maison ainsi que la valorisation au décès du défunt emprunteur.

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