Tout savoir grâce au Guide du viager !
Grâce à ce guide, vous pourrez découvrir différents points importants à savoir sur le viager. Vous pourrez ainsi comprendre l’achat en viager depuis le point de vue de l’acheteur débirentier, connaître le cadre de la vente en viager pour le vendeur crédirentier, découvrir la fiscalité applicable au viager, et présenter comment fonctionne un simulateur lors du calcul de votre bouquet, des rentes viagères, et lors de l’étude d’un tel projet et d’une telle offre.
On parle de “viager” pour mettre en valeur plus précisément la vente en viager. Une vente en viager correspond à une vente immobilière où l’acquéreur, le débirentier, obtient la propriété totale du bien immobilier à terme, au décès du vendeur, le crédirentier.
Pour ce type de transaction, le vendeur obtiendra le versement, par l’acquéreur, d’un bouquet d’un montant équivalent à environ 30% de la valeur vénale du bien immobilier au moment de la signature du contrat, ainsi que le paiement d’une rente viagère et conservera l’usage du logement toute sa vie.
Jubilé vous propose le contenu de ce guide du viager pour bien comprendre sa définition, l’acte en question, la durée d’une telle opération, le rôle et les conseils à obtenir du notaire, et les avantages et inconvénients pour l’acheteur débirentier et le vendeur crédirentier.
Acheter en viager, une opportunité
Acheter en viager devient de plus en plus commun, notamment en région parisienne et dans le sud de la France. En payant un prix avec décote et en obtenant la nue-propriété, il est alors possible de réaliser une importante plus value lors d’un achat en viager.
Ainsi, il existe de plus en plus d’experts en viager répartis dans chaque région, que ce soit en Île-de-France, en Rhône-Alpes, en Provence-Alpes-Côte-D’azur, ou encore en Aquitaine.
Bien entendu, si l’on se place du côté de l’acheteur, l’achat en viager peut paraître comme un investissement rentable lorsque le paiement des rentes viagères est écourté en raison du décès de l’emprunteur et que le montant versé est inférieur à la valeur vénale de la maison ou de l’appartement acheté. Or, cela peut ne pas être le cas en cas de surlongévité et que le paiement des rentes s’étale trop. L’occupation du logement par le vendeur devient alors problématique.
Vendre en viager, ce qu’il faut retenir
A l’opposé, vendre en viager n’est pas facile, notamment si l’on s’attarde sur les conditions d’une telle offre. En effet, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs sur ce marché. Ainsi, en France, on a recensé seulement 5 000 transactions en viager en 2021. Maison et appartement confondus.
Bien entendu, chacun voit midi à sa porte et, vendeur crédirentier, comme acheteur débirentier y trouvent ses intérêts et avantages:
- Obtenir une somme forfaitaire rapidement, le bouquet, et des revenus mensuels complémentaires, les rentes, pour le vendeur ;
- Faire un investissement par l’achat d’un bien avec décote en espérant réaliser une plus-value rapidement.
La fiscalité applicable au viager
La fiscalité du viager est également quelque chose d’important à prendre en compte lors de l’étude d’un tel investissement pour l’acheteur, et d’une telle transaction pour le vendeur.
En effet, ce type de vente est soumis à un régime juridique et fiscal spécifique. Les conséquences sont multiples au niveau de l’Impôt sur le Revenu, de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou encore des impôts locaux.
Concernant les droits de mutation (ou droits d’enregistrement), ces derniers sont à régler par l’acheteur débirentier, au moment de la vente, sur la valeur en capital de la rente augmentée du bouquet. Son taux global représente environ 5,80% en moyenne dans la plupart des départements.
Pour la taxe foncière, étant donné que le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (on parle de “DUH”), c’est lui qui en est redevable.
Concernant l’IFI, chacun doit déclarer la valeur de son droit, d’usufruit ou de nue-propriété, à ce titre à partir du même barème fiscal. Pour le crédirentier, son droit étant restreint, on applique un abattement de 40%.
Enfin, concernant l’Impôt sur le Revenu, pour les vendeurs, la rente viagère représente un revenu imposable au barème progressif de l’IR pour une fraction de son montant. Cette dernière est fixée en fonction de l’âge du vendeur à la date du premier versement de la rente. Une rente viagère peut donc augmenter le taux d’imposition du vendeur à l’IR.
Utiliser un simulateur viager pour savoir combien vous pouvez obtenir
Pour savoir si la vente en viager peut être une opération financière et patrimoniale intéressante pour vous, il est recommandé de réaliser une simulation de votre vente en viager pour comprendre le montant du bouquet et de la rente viagère dont vous pourrez bénéficier.
Le calcul du prix du bouquet et du montant de la rente qui sera payé au crédirentier dépendent d’éléments importants : le prix du bien, l’occupation et l’usage ou non de l’habitation (DUH), l’âge et l’espérance de vie du crédirentier au moment de la signature du contrat, la durée estimée d’usufruit restante, le type de propriété, …
Au contraire, les revenus du vendeur ne sont pas pris en compte lors de ce calcul puisque cela dépend essentiellement du capital immobilier et de l’âge du vendeur.
Recenser tous les éléments vous concernant et utiliser un simulateur viager pour savoir combien vous pouvez obtenir en quelques clics.