Un élément important de la nue-propriété : le droit d’usage et d’habitation
Si votre pension de retraite est peu élevée, que vous avez peu d’épargne, et que vous avez besoin d’une source de financement, la vente de la nue-propriété peut être une solution intéressante pour vous aider à réaliser vos projets. La vente de la nue-propriété implique ainsi différentes caractéristiques : vente du pouvoir sur la chose, conservation de la jouissance du bien, durée indéfinie jusqu’au décès, etc.
Parmi ces caractéristiques inhérentes à la nue-propriété et au démembrement de propriété, on retrouve notamment la conservation de l’usufruit par le vendeur.
En effet, le démembrement de propriété est un processus juridique par lequel le titre de propriété est divisé en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Dans cette forme de vente, le vendeur transfère la nue-propriété à l’acheteur, tout en conservant l’usufruit, c’est à dire la jouissance et l’usage du bien, également appelé Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) jusqu’à son décès.
Une définition du Droit d’Usage et d’Habitation
Défini par les articles 625 à 636 du Code Civil, le DUH, ou droit d’usage et d’habitation, est une forme restreinte d’usufruit. Il confère à son titulaire le droit de bénéficier du bien, par exemple en l’utilisant et en en percevant les fruits. En droit civil, on parle d’usus et de fructus, qui sont des composantes de la propriété. L’acheteur acquiert donc la propriété juridique, l’abusus sur la chose c’est-à-dire le pouvoir sur la chose, mais ne peut ni utiliser ni occuper le bien jusqu’au décès du vendeur.
On peut donc séparer le DUH en 2 typologies de droits :
- D’une part, le droit d’usage qui est un droit réel temporaire ou permanent qui confère à l’usager le pouvoir d’utiliser le bien d’autrui et d’en tirer profit, pour autant qu’il réponde à ses besoins et à ceux de sa famille (art. 630).
- D’autre part, le droit d’habitation qui est un droit d’usage appliqué à une habitation et limité à son bénéficiaire et à sa famille.
Grâce à ces droits, l’usufruitier, le vendeur dans le cadre d’une vente en nue-propriété, possède un droit de jouissance et d’usage de la résidence et des fruits issus de cette propriété, c’est-à-dire, sur des éventuels revenus locatifs.
Étant donné que l’acheteur ne possède que le pouvoir sur la chose et qu’en pratique il ne peut utiliser le bien alors même qu’en théorie il est le propriétaire du bien. On peut alors se demander quelle est la durée du DUH ?
La durée du droit d’usage et d’habitation
En général, la durée du droit d’usage et d’habitation est viager, c’est-à-dire qu’il dure jusqu’au décès de l’usufruitier et titulaire du DUH.
Ainsi, dans une vente en nue-propriété, la durée du DUH n’a pas de durée fixe puisqu’elle est déterminée par la durée de vie du vendeur senior. L’acquéreur ne deviendra plein propriétaire qu’au décès de l’usufruitier. L’article 625 du code civil précise ainsi que le DUH s’établit et se perd de la même façon que l’usufruit.
Attention, ce droit d’usage et d’habitation n’est pas hérité au décès du titulaire et lors de la succession de l’usufruitier : les membres de la famille qui en bénéficiaient auparavant n’y ont plus accès.
Solution intéressante pour se maintenir à domicile avec la conservation du Droit d’Usage et d’Habitation, la nue-propriété peut permettre à des seniors propriétaires de se financer.
En revanche, si vous souhaitez rester propriétaire et permettre à vos enfants et à votre famille de devenir héritiers de votre patrimoine immobilier et de votre maison familiale, cela peut ne pas être la solution idéale pour vous et vos besoins.
Dans cette perspective, le prêt viager hypothécaire (PVH) est une alternative très attractive pour les propriétaires seniors puisqu’elle permet de libérer une partie de la valeur de votre bien immobilier, entre 50 000 et 500 000 euros, sans remboursement du vivant et ainsi financer vos projets de vie sans alourdir votre budget mensuel.