Comment estimer le montant de la décote lors d’une vente de la nue-propriété?
Si votre pension de retraite est insuffisante, que vous disposez de peu d’épargne et que vous avez besoin d’un financement, la vente de la nue-propriété d’un bien immobilier peut être une option intéressante pour vous aider à atteindre vos objectifs. La vente de la nue-propriété présente plusieurs caractéristiques : transfert des droits sur le bien à l’acquéreur, maintien du droit d’utilisation du bien, durée de l’usufruit jusqu’au décès, etc.
Le démembrement de propriété constitue une modalité juridique par laquelle le titre de propriété est scindé en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Par cette forme de vente, le vendeur transmet la nue-propriété à l’acheteur, mais conserve l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance et l’usage du bien jusqu’à son décès. C’est le Droit d’Usage et d’Habitation (ou DUH).
Cependant, comme le vendeur conserve la jouissance et l’usage de son logement malgré le transfert de propriété, le prix de vente de son bien subira une décote importante qui peut représenter entre 30 et 50% de la valeur vénale de son bien.
Si vous souhaitez estimer la décote de la nue-propriété, il est important de prendre en compte le barème fiscal prévu à l’article 669 du Code Général des Impôts. Le montant de la valeur de la nue-propriété vendue dépendra de l’âge de l’usufruitier qui la vend.
- Moins de 21 ans : 90% usufruit ; 10% nue-propriété ;
- Moins de 31 ans : 80% usufruit ; 20% nue-propriété ;
- Moins de 41 ans : 70% usufruit ; 30% nue-propriété ;
- Moins de 51 ans : 60% usufruit ; 40% nue-propriété ;
- Moins de 61 ans : 50% usufruit ; 50% nue-propriété ;
- Moins de 71 ans : 40% usufruit ; 60% nue-propriété ;
- Moins de 81 ans : 30% usufruit ; 70% nue-propriété ;
- Moins de 91 ans : 20% usufruit ; 80% nue-propriété ;
- Plus de 91 ans : 10% usufruit ; 90% nue-propriété.
Par exemple, si l’usufruitier a 72 ans, la nue-propriété sera décotée de 60 %. Si l’usufruitier a 66 ans, la décote fiscale sera de 50%. Dans cet exemple, si son bien vaut 400 000 euros, la valeur de la nue-propriété vendue sera de 50 %, ce qui équivaut à 200 000 euros.
Grâce à ce mécanisme, les acheteurs peuvent bénéficier d’un prix réduit lors de l’achat d’un bien immobilier, permettant d’économiser de l’argent et d’acheter un bien à moindre coût.
À défaut, étant donné que les personnes âgées vendant la nue-propriété sont souvent des personnes ayant des besoins financiers, la vente de la nue-propriété, et la décote ayant lieu sur le prix de vente de leur bien lors de la négociation contractuelle avec leur acquéreur peut être source de problématiques pour eux puisqu’ils ne trouvent souvent pas d’autres alternatives.
Une alternative peut être de passer par la souscription à un prêt viager hypothécaire (PVH). En effet, le prêt viager hypothécaire peut être une solution intéressante pour les seniors propriétaires leur permettant d’emprunter de l’argent de manière juste et sécurisée tout en restant propriétaire et sans avoir à réaliser de remboursement de leur vivant.