Les caractéristiques de la vente de la nue-propriété
Pour les personnes âgées qui cherchent à financer leur retraite, la vente d’un bien immobilier tel qu’une maison ou un appartement peut être une opportunité de financement. Cependant, quand plus de 90 % des personnes âgées préfèrent rester dans leur maison plutôt que de déménager, la vente du patrimoine peut être une contrainte pour les seniors.
Pour se financer, les personnes âgées peuvent alors passer par la vente de la nue-propriété puisque cette forme de vente immobilière permet d’obtenir de l’argent, sans avoir à déménager comme le senior vendeur conserve l’usufruit de son bien.
La vente de nue-propriété est une forme de vente où le vendeur transfère le titre de propriété à un acheteur, tout en conservant le Droit d’Usage et d’Habitation, DUH, jusqu’à son décès. Cette séparation des droits en deux aspects distincts, appelée démembrement, est un processus juridique dans lequel la propriété est divisée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Solution intéressante pour le financement des besoins et projets des retraités, la vente de la nue-propriété présente des caractéristiques importantes à connaître avant de prendre votre décision.
Intéressons-nous alors à la vente de la nue-propriété.
Le droit d’usage et d’habitation
Comme on l’a dit, dans une vente de la nue-propriété le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation en tant qu’usufruitier.
Le droit d’usage et d’habitation, ou DUH, se définit comme un droit d’usufruit restreint. Il accorde le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.
En droit civil, on parle d’usus et de fructus qui sont des parties du droit de propriété. Ainsi, L’acheteur deviendra le propriétaire légal, mais n’aura pas le droit d’utiliser ou d’occuper le bien jusqu’au décès du vendeur.
Dans une vente de la nue-propriété, la durée du DUH est indéterminée et indéterminable puisqu’elle dépend de la vie du vendeur senior. En effet, c’est seulement au décès de l’usufruitier que le droit de propriété sera remembré et que l’acquéreur deviendra plein propriétaire.
L’estimation du prix de vente : la décote
Pour estimer la décote de la nue-propriété, il faut passer par le barème fiscal prévu à l’article 669 du Code Général des Impôts. Le montant de la valeur de la nue-propriété vendu est fonction de l’âge de l’usufruitier qui vend la nue-propriété. Par exemple, si l’usufruitier est âgé de 72 ans, la valeur de la nue-propriété vendue sera de 60%. Si l’usufruitier a 66 ans et que le bien vaut 200 000 euros, alors la valeur de la nue-propriété vendue sera de 50%, soit 100 000 euros.
Attention, il ne faut pas oublier que ceci est uniquement la valeur fiscale de la nue-propriété et de l’usufruit. En pratique, les investisseurs ont l’habitude de négocier la décote à la hausse et propose moins que ce les vendeurs demandent.
Les avantages et inconvénients de la vente de la nue-propriété
La vente de la nue-propriété présente des avantages mais également des inconvénients. Ces caractéristiques dépendent en outre de l’opposition entre acheteur et vendeur.
Parmi les avantages, on retrouve notamment :
- Vous pouvez vous maintenir à domicile chez vous tout en bénéficiant d’une somme importante vous permettant de financer vos besoins ;
- Vous conservez l’usage du bien et pouvez continuer à percevoir des loyers si vous l’avez mis en location ;
- Pour l’investisseur, le coût d’un bien immobilier acheté en nue-propriété est inférieur au prix d’achat d’un bien acquis en pleine propriété. Vous bénéficierez ainsi d’une décote de 30 à 50 % sur le prix d’achat d’un bien en pleine propriété ;
- De même, pour l’investisseur, si vous achetez votre bien avec un crédit, les intérêts d’emprunts peuvent être déduits de vos revenus fonciers.
Concernant les inconvénients :
- Pour le vendeur usufruitier, avec la vente de la nue-propriété, il va perdre son droit de propriété sur le bien immobilier et privera ainsi ses héritiers et descendants de leur héritage sur le patrimoine immobilier.
- Pour l’acheteur, avec la conservation de l’usufruit par le vendeur, il ne pourra pas jouir du bien, ni percevoir les fruits et loyers de son investissement tant que l’usufruitier est en vie et à l’usage du bien. En conséquence, l’aléa morbide entourant cet investissement est assez important comme l’objectif de l’investisseur est de voir le décès du senior au plus vite pour profiter du bien en pleine propriété.
Une comparaison avec le viager : les différences principales
Il est possible d’émettre une comparaison entre le viager et la nue-propriété étant donné qu’il s’agit de deux formes de vente immobilière avec démembrement de la propriété.
Si les 2 solutions se rapprochent car dans chaque cas, le vendeur vient céder la nue-propriété et conserve l’usufruit jusqu’à son décès, elles se distinguent car dans une vente en viager, il y aura versement d’une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur. La rente viagère correspond à une sorte de revenu périodique versé chaque mois au vendeur.
Par ailleurs, le montant du bouquet sera bien inférieur dans une vente en viager étant donné que le vendeur perçoit la rente viagère. Ainsi, si vous pouvez obtenir 50 à 60% de la valeur réelle de votre bien dans une vente de la nue-propriété, vous n’obtiendrez que 20 à 30% dans une vente en viager.
En outre, si on a parlé de pari sur la mort dans la vente de la nue-propriété, dans une vente en viager, cela est encore plus renforcé puisque ici, l’acheteur pourra faire une plus-value immobilière encore plus importante si le vendeur décède tôt.
