Tout savoir sur la fiscalité de la nue-propriété
Si vous êtes senior, propriétaire de votre résidence, et que vous avez besoin d’argent pour réaliser des projets de vie ou assurer votre survie, la vente de la nue-propriété de votre logement peut être une solution à envisager.
En effet, ce type de vente vous permet d’obtenir de l’argent tout en conservant la jouissance et l’usage de votre propriété. Si cela vous intéresse, nous vous recommandons de suivre notre guide sur la nue-propriété pour en apprendre plus en détail.
La vente de la nue-propriété est un mode de vente immobilière qu’on appelle “démembrement de propriété”. Dans cette opération, l’acheteur, le nu-propriétaire, acquiert la nue-propriété du logement, on parle alors de “l’abusus” en droit civil ce qui évoque le pouvoir sur la chose.
D’autre part, le vendeur, l’usufruit, conserve l’usufruit sur le bien, on parle ici de “l’usus” et du “fructus” renvoyant au pouvoir d’utiliser la chose et d’en conserver les fruits (les revenus).
L’opposition de l’usufruit et de la nue-propriété a un impact sur la vente immobilière, et notamment en termes de fiscalité. Autant du côté de l’acheteur, que du vendeur. La fiscalité de la vente de la nue-propriété est donc importante à prendre en compte avant de prendre votre décision. Explications.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière et la nue-propriété
La fiscalité de la nue-propriété découle de l’opposition entre titulaire du pouvoir sur la chose, l’acheteur et nu-propriétaire, et titulaire du droit d’usage et d’habitation (le DUH) par l’usufruitier, le vendeur. Dès lors, cela a un impact sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (ou IFI).
Bien que le démembrement de propriété entraîne une division juridique du bien en deux parties – l’usufruitier et le nu-propriétaire – le bien n’est imposable à l’IFI que de l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété. A ce titre, le nu-propriétaire n’est pas soumis au paiement de l’IFI.
En conséquence, le nu-propriétaire d’un bien n’a pas à le déclarer à l’IFI, l’usufruitier étant chargé de déclarer la pleine valeur du bien. Toutefois, le nu-propriétaire doit déclarer la valeur de la nue-propriété si la loi exige une répartition de l’impôt entre l’usufruitier et le(s) nu-propriétaire(s). Cela permet de s’assurer que les deux parties sont tenues responsables de leur part respective de l’impôt à payer.
Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit sont calculées suivant un barème établi en fonction de l’âge de l’usufruitier.
L’imposition de la plus-value immobilière
Pour l’acheteur nu-propriétaire, l’investisseur, la fiscalité de la nue-propriété peut être intéressante pour plusieurs raisons, notamment du point de vue fiscal de la plus-value immobilière.
Par ailleurs, en cas de vente du bien, il sera possible de faire l’objet d’une exonération totale de paiement des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu :
- Abattement progressif de l’impôt sur le revenu (IR) de 6% par an à partir de la 5ème année de détention, et exonération au bout de 22 ans (4% d’abattement la 22ème année)
- Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans (abattement de 1,65% de la 5ème à la 21ème année, 1.60% pour la 22ème année, 9% pour les suivantes jusqu’à la 30ème).
Le paiement des charges courantes : pour qui ?
Pour le vendeur, ou usufruitier, il est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. En outre, c’est l’usufruitier qui est responsable des dépenses d’entretien et des charges courantes telles que le remplacement d’une chaudière, l’installation d’un réservoir d’eau, le ravalement de la façade, etc.
En revanche, pour l’usufruitier, comme il détient le “fructus”, il pourra tout à fait louer le bien et en percevoir les fruits et les revenus locatifs. Il sera alors imposé dans ses revenus fonciers sur cette partie de revenus.
Pour l’acheteur, ce placement est donc totalement non imposable et ne vient pas augmenter le montant de son impôt sur le revenu, tout en procédant à l’achat d’un bien avec une forte décote pouvant aller de 30 à 50%.
Acheter ou vendre la nue-propriété d’un bien immobilier peut donc être une option intéressante pour les deux parties qui peuvent y trouver leur compte fiscalement.
Attention, il ne faut pas oublier que si vous vendez la nue-propriété de votre logement, vous priverez alors vos descendants de l’héritage de votre maison ou appartement familial. Si vous souhaitez trouver une alternative, le prêt viager hypothécaire (ou PVH) peut être une solution attractive. Renseignez-vous !