Calculer la rente viagère de son viager
Un vendeur senior peut vendre sa maison en utilisant la méthode de vente en viager, qui implique une vente du logement à un acheteur contre le paiement d’un capital représentant 20 à 30% de la valeur de la propriété, un bouquet, et le versement de revenus réguliers chaque mois jusqu’au décès, la rente viagère.
Un sénior peut financer ses grands besoins à l’aide du bouquet viager et de la rente viagère. En parallèle, il est primordial de considérer réaliser une simulation de son viager pour savoir combien vous pouvez obtenir grâce à une vente en viager.
Dans cette opération de vente, l’investisseur obtiendra ainsi un bien immobilier à un prix inférieur à la valeur marchande et en deviendra propriétaire dès le décès de l’emprunteur. Par conséquent, le bien immobilier ne pourra être utilisé ou possédé par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur (dans un viager occupé).
En effet, pendant toute la vie du vendeur, ce dernier conserve le droit d’usage et de résidence dans le bien (le DUH) car il conserve l’usufruit sur le bien. Ainsi, alors que les revenus supplémentaires perçus avec la rente viagère lui permettent de continuer à vivre, à résider et à résider dans son logement, le vendeur continue à habiter chez lui.
Si le décès du vendeur survient, l’acquéreur deviendra l’unique propriétaire du logement immobilier et pourra en disposer à sa guise. Lors de la succession du vendeur, les descendants et héritiers du vendeur n’auront aucun droit sur le bien immobilier familial cédé lors du viager.
Chaque fois qu’un vendeur est en mesure de trouver un acquéreur pour sa maison, la vente immobilière en viager est une transaction importante qui se contractualise devant un notaire. C’est au notaire de faire le bilan de la vente et de proposer une comparaison entre les avantages et les inconvénients de faire cette action.
N’oubliez pas que la vente en viager favorise l’acheteur qui obtiendra la résidence à un prix réduit et que les droits de succession sur le bien familial seront refusés au décès du vendeur senior à son décès.
Calculer sa rente viagère
Les rentes viagères sont calculées et projetées en utilisant des tables de mortalité, telles que celles utilisées par les compagnies d’assurance, pour déterminer l’âge du senior vendeur, et de la possibilité de la rente à être établie en acceptant plusieurs bénéficiaires.
- Pour un bénéficiaire, la rente viagère est versée jusqu’au décès du vendeur concerné ;
- Pour deux bénéficiaires, c’est le décès du dernier co-vendeur qui entraînera la fin du versement des rentes.
Pour toute rente, la rente due par l’acheteur sera indexée (c’est-à-dire augmentée) au fil du temps selon l’indice de rente.
La base du calcul pour projeter la durée d’une rente est d’estimer si le senior vendeur va décéder avant la fin de la durée de vie moyenne prévue déterminée par les tables de mortalité utilisées, ou si, en cas de sur-longévité, il vivra plus longtemps. Si le vendeur décède avant son espérance de vie estimée, l’achat en viager sera avantageux pour l’acheteur car il fera une importante plus-value. Si le vendeur vient à décéder plus tard que les tables de mortalité établies, à ce moment-là, l’investisseur perdra de l’argent en payant plus que le prix réel de la maison.
La logique derrière la notion de parier sur la vie est que la raison pour laquelle l’acheteur est que le vendeur meurt rapidement pour potentiellement réduire les paiements qu’il doit effectuer et faire un investissement rentable.
Dans un viager occupé, la rente viagère sera calculée :
- En déduisant le montant du bouquet, entre 20 et 30% du prix réel du bien,
- Et le montant des loyers qu’auraient obtenu le vendeur s’il avait mit son logement en location,
- Divisé par le nombre d’années estimées qu’il lui reste à vivre.