Seniors : simuler votre vente en viager occupé !
Une vente en viager est une pratique où un vendeur senior (généralement âgé de plus de 60 ans) met en vente son bien immobilier pour permettre à un éventuel acquéreur, débirentier, d’acquérir son bien immobilier en échange d’un capital forfaitaire égal à 20 à 30 % de sa valeur, le bouquet, et des versements mensuels de rentes viagères qui couvrent sa vie jusqu’à sa mort.
La vente viagère peut faire gagner beaucoup de temps à l’aîné en lui offrant de l’argent grâce à l’obtention du bouquet et des rentes mensuelles. Grâce à une simulation de votre viager, vous aurez la possibilité de juger du montant des rentes viagères libérées.
Avec le viager, l’acquéreur achète le droit de propriété sur le bien mais n’en devient le réel propriétaire en exclusivité qu’au décès du vendeur. Après que toutes les signatures aient été données au notaire, l’acheteur ne pourra pas utiliser le bien jusqu’au décès du vendeur (notamment dans un viager occupé).
Le vendeur propriétaire immobilier peut continuer d’user et d’habiter sa maison (le DUH), car il conserve le droit d’occuper, d’utiliser et de résider dans l’immobilier tout en recevant le revenu supplémentaire de la rente viagère et jusqu’à son décès.
Après le décès du vendeur, l’acquéreur deviendra l’unique propriétaire du bien immobilier et pourra en disposer à sa guise, qu’il s’agisse d’y résider, de le louer ou de le mettre en vente. Les descendants du vendeur n’auront jamais le droit légal ni l’autorisation de pénétrer dans la propriété d’habitation destinée à l’acheteur lors de la signature du contrat viager de vente.
Si un vendeur peut trouver des avantages à vendre sa maison, une vente en viager doit toujours se faire par un accord notarié devant notaire. Le notaire doit déterminer si l’arrangement proposé est avantageux et juste en le comparant avec ses lacunes.
Les ventes en viager peuvent supprimer le droit du propriétaire de transmettre en héritage aux héritiers de la maison familial ainsi que la plus-value du bien immobilier. Les héritiers du vendeur n’auront pas de droit sur le patrimoine du bien avec la vente en viager.
Souvent, une vente en viager constitue un excellent choix pour les seniors âgés à la recherche d’un financement puisqu’elle génère un revenu régulier chaque mois, permettant aux bénéficiaires d’acquérir des fonds à une juste valeur, avec le bouquet.
Obtenir de l’argent en utilisant cette solution peut donc être rentable pour vous. Pour le déterminer, plusieurs calculs seront nécessaires, notamment concernant le calcul de votre viager occupé.
Calculer son viager occupé
La valeur d’un viager occupé est généralement calculée en soustrayant de la valeur d’un bien le montant total des loyers qu’il perçoit normalement (c’est-à-dire de même surface et au même endroit).
En conséquence pour un viager occupé, on va calculer le montant de la rente en prenant en compte :
- la valeur du bien immobilier du vendeur ;
- le montant du bouquet versé à la signature du contrat ;
- la valeur des loyers potentiellement encaissables ;
- et l’espérance de vie estimée du vendeur.
On soustrait donc le bouquet et les loyers de la valeur du bien, divisé par le nombre d’années de vie estimées pour connaître le montant de rentes viagères annuelles que touchera le vendeur sénior (divisé ensuite par 12 pour connaître le montant à payer chaque mois).
Le calcul de la rente viagère dépend des tables de mortalité de la population senior, souvent utilisées par les compagnies d’assurances, notamment en fonction de l’âge du vendeur.
En général, le montant de la rente payée par l’acheteur sera soumis à un indice (comme l’inflation).
Dans le cas où le vendeur décèderait après l’expiration anticipée de l’espérance de vie selon les taux de mortalité utilisés pour évaluer son logement, l’acquéreur réalisera une moins-value comme il aura plus payé que le prix réel de la maison. Si le vendeur décède avant son espérance de vie estimée, l’investisseur fera un investissement intéressant et une plus-value importante.
C’est pourquoi l’objectif pour l’acheteur est que le vendeur décède le plus rapidement possible pour payer le moins de rentes possible. La vente en viager est donc un pari sur la mort car l’acquéreur souhaite que le vendeur décède le plus tôt possible.