Le viager, définition et explications
La vente en viager, qu’est-ce que c’est ? Plus communément appelé “viager”, il s’agit d’une solution de financement pour seniors où un senior-vendeur peut obtenir un paiement immédiat, et un versement mensuel dès la signature du contrat de vente et jusqu’à son décès.
Une vente en viager – Comment ça marche ?
Une vente en viager correspond à une opération immobilière où l’acquéreur, le débirentier, obtient la propriété totale du bien à terme, au décès du vendeur, le crédirentier. Le principe d’une vente en viager est que le vendeur obtiendra le versement, par l’acquéreur, d’un bouquet d’un montant équivalent à environ 30% de la valeur vénale du logement.
Par ailleurs, le vendeur recevra également une rente viagère, c’est-à-dire tant que le vendeur reste en vie.
Le montant de la rente viagère sera déterminé en fonction des critères du contrat et notamment de la valeur de la maison ou de l’appartement, du nombre de m2, du nombre de pièces, et de l’âge du vendeur. De nombreux détails sont pris en compte pour le calcul du prix et des rentes.
Dès lors, au décès du crédirentier, l’acheteur aura droit à la propriété en exclusivité et en totalité de l’habitation et pourra utiliser son acquisition immobilière comme bon lui semble : y habiter, la louer, ou la revendre.
En résumé, à la signature du contrat, le vendeur obtiendra donc le paiement d’un bouquet immédiatement, et le versement de rentes viagères. De son côté, l’acquéreur aura pour avantages d’obtenir l’exclusivité sur le bien au décès du propriétaire en bénéficiant à l’entrée d’une décote sur la valeur vénale du bien en raison de l’aléa autour de l’espérance de vie du senior lors de son investissement.
La définition du viager se décompose en deux types de vente en viager : le viager libre, et le viager occupé. Quoi qu’il en soit, une vente en viager est un acte important qui se réalise devant un notaire, avec le propriétaire, pour étudier l’offre et présenter le risque d’un tel projet.
- On parle de vente en viager libre lorsqu’au moment de la vente, le débirentier obtient directement la propriété de la maison ou de l’appartement et peut en faire l’usage qu’il souhaite.
- Une vente en viager occupé correspond à la vente du bien immobilier du crédirentier où ce dernier conserve l’usufruit et un droit d’usage de l’habitation pendant toute sa vie. A terme, l’acheteur aura alors l’exclusivité sur le bien et pourra faire ce qu’il veut de son achat immobilier : habitation, location, revente, etc.
En France, le Code civil définit le viager comme un contrat aléatoire car l’issue du contrat dépend d’un aléa : la durée de vie du vendeur. Juridiquement, l’aléa est un événement incertain qui détermine le gain de chance de l’un et le risque de perte de l’autre. Ce qui est bien le cas pour un contrat de vente en viager :
- Si la durée de vie du vendeur est inférieure à son espérance de vie estimée, alors il aura reçu moins que la valeur de son bien. En principe, ici, la personne qui achète, l’acquéreur, réalise un investissement intéressant
- A l’inverse, si la durée de vie du vendeur est supérieure à son espérance de vie estimée, alors il aura reçu plus que la valeur de son bien.
D’autres options que le viager ?
En France, et en plus du viager, Il existe d’autres solutions de financement pour senior afin de leur permettre de se libérer financièrement, notamment les offres de prêts seniors et de crédits seniors comme le Prêt Viager Hypothécaire, ou les prêts hypothécaires.