Marseille, Bonne Mère, … et le viager ?

La vente en viager est un type particulier de transaction immobilière qui permet à un propriétaire de vendre son bien à un tiers, appelé acquéreur ou débirentier (un investisseur, en échange du versement d’une rente viagère périodique et du paiement d’un bouquet (une somme forfaitaire à l’octroi). Cette rente, qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, est versée au vendeur, également appelé crédirentier, jusqu’à son décès.

Les différents types de viager

La vente en viager peut se présenter sous deux formes principales : le viager occupé et le viager libre.

- Dans le cas du viager occupé, le vendeur cède son bien à l’acquéreur tout en conservant le droit d’usage et d’habitation. Cela signifie qu’il peut continuer à occuper le logement jusqu’à son décès.

- En revanche, dans le viager libre, le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper immédiatement après la signature de l’acte de vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Quoi qu’il en soit, le montant du bouquet et de la rente viagère sera un sujet de discussion très important pour les parties lors de l’opération. Si vous souhaitez acheter ou vendre en viager dans la région de Provence-Alpes-Côte-D’Azur, nous vous recommandons de bien vous renseigner sur cette transaction avant de prendre votre décision.

Pour assurer le contrat, il sera rédigé par un notaire dont le rôle est crucial. Pour déterminer le montant de la rente, il s’appuiera sur des éléments tels que la valeur foncière du bien, l’âge du vendeur, le versement d’un bouquet (une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente) et le statut libre ou occupé du bien vendu en viager. Dans le cas d’un viager occupé, une décote de la valeur foncière est appliquée pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subie par l’acquéreur.

Concernant le bouquet, en général il représente environ 20 à 30% de la valeur du bien du vendeur (ce qui peut paraître très peu, nous y reviendrons). De la même manière, une autre forme de démembrement existe avec la vente de la nue-propriété.

Définition de la nue-propriété

La vente de la nue-propriété est également une opération de vente immobilière avec démembrement de propriété, comme le viager. Cependant, la nue-propriété implique le paiement d’un bouquet plus important, représentant 50 à 60% de la valeur vénale du bien du vendeur. A l’inverse du viager, et avec le paiement de cet important bouquet, il n’y aura pas de rente viagère mise en place.

Le viager présente des avantages pour le vendeur. En effet, celui-ci bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente. De plus, la rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Bien qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère est partiellement exonérée en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement. Par ailleurs, le vendeur est exempté de la taxe foncière et n’a pas à payer les travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien. Cependant, il reste responsable de la taxe d’habitation s’il continue d’occuper le logement.

Le viager à Marseille

En ce qui concerne l’état du marché du viager en France et dans la région de Provence-Alpes-Côte-D’azur, il peut varier en fonction de différents facteurs tels que la demande et l’offre immobilière, les fluctuations économiques et démographiques. Il est recommandé de consulter l’état du marché immobilier dans la région, ainsi qu’un spécialiste en la matière pour connaître toutes les implications de cette opération.

Vous pouvez vous renseigner auprès de l’Agence Viagimmo de Marseille, ou encore l’Agence Cardinal GTSI.

Voyons tout de même la notion de viager rapidement.

Le Viager ? Avantages, inconvénients, et risques

On l’a dit, le viager peut être une opération intéressante pour les seniors propriétaires de leur bien immobilier pour permettre de bien vieillir et de financer leurs besoins en complétant leur pension de retraite grâce à la rente viagère.

Il est essentiel de noter que les avantages et les risques spécifiques peuvent varier en fonction du type de viager (libre ou occupé) et des conditions négociées entre les parties.

On peut également noter d’autres avantages pour le vendeur tel que :

Le vendeur peut continuer à habiter le bien immobilier vendu en viager, lui permettant ainsi de rester dans son logement actuel. En effet, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (le DUH) jusqu’à son décès et peut donc occuper le bien comme il le souhaite.
La vente en viager permet au vendeur d’obtenir un gain de pouvoir d’achat grâce au bouquet éventuel versé par l’acheteur, et un complément de revenus avec la rente viagère.

Cependant, bien qu’il s’agisse d’une offre attractive, il y a également des inconvénients et des risques à prendre en compte pour prendre une décision éclairée concernant cette forme de vente immobilière spécifique.

Les inconvénients du viager

On peut notamment noter tout d’abord le fait que la vente est réalisée avec une importante décote, entre 70 et 80% de la valeur du bien. En effet, comme le vendeur conserve l’usufruit et l’usage du bien jusqu’à son décès, le montant du bouquet sera faible par rapport à la valeur du bien.

En outre, il ne faut pas oublier également qu’il s’agit bel et bien d’une réelle vente immobilière ayant force exécutoire. C’est-à-dire que, dès lors de la signature du contrat de vente, le vendeur va perdre son droit de propriété sur son logement et ainsi priver ses héritiers de l’héritage de la maison familiale ainsi que de la plus-value immobilière sur le logement.

Pour ces 2 inconvénients, la vente en viager est souvent vu comme une sorte de pari sur la mort de la part de l’acheteur car il va espérer réaliser un investissement intéressant en achetant un logement à une personne très âgée, à bas prix, en espérant ne pas avoir à lui verser une rente viagère trop longue.

Bien entendu, c’est également un risque à prendre, ou non, pour l’investisseur puisque la durée d’occupation du bien est incertaine et que plane alors un risque de surlongévité.

La vente en viager à Marseille : la première cible des investisseurs ?

La région Provence-Alpes-Côte-D’azur est la région la plus développée dans la vente en viager avec l’Île-de-France. En effet, sur les 5000 à 6000 ventes réalisées chaque année en viager, près de 35% ont lieu en PACA, et Marseille n’y déroge pas.

Marseille, également connue sous le nom de « Cité phocéenne », est une ville située dans le sud-est de la France, en bordure de la mer Méditerranée. Fondée par des marins grecs il y a plus de 2 600 ans, Marseille possède une histoire riche et une identité culturelle unique.

La ville offre de nombreux atouts qui la rendent attrayante pour les visiteurs et les résidents. Tout d’abord, Marseille bénéficie d’un climat ensoleillé et de températures clémentes, ce qui en fait une destination idéale pour profiter de la mer et du soleil tout au long de l’année.

De plus, la diversité de ses paysages est remarquable, allant du Vieux-Port emblématique aux majestueuses Calanques, en passant par la célèbre basilique Notre-Dame-de-la-Garde, surnommée la « Bonne Mère » par les Marseillais.

Outre ses beautés naturelles, Marseille regorge d’activités culturelles et de loisirs. La ville compte plus de 20 musées, un opéra, 42 théâtres et 11 cinémas, offrant ainsi une variété de divertissements pour tous les goûts. Les amateurs d’histoire seront comblés par l’architecture et les vestiges grecs et romains disséminés dans la ville. De plus, Marseille est réputée pour sa vie nocturne animée, ses restaurants et sa cuisine provençale savoureuse.

La ville de Marseille

Sur le plan économique, Marseille est une ville dynamique en plein essor. Le tourisme joue un rôle essentiel dans son économie, générant près de 15 000 emplois à tous les niveaux de qualification.

La ville est également un important port de croisière, étant le premier port de croisière de France et le cinquième port méditerranéen. En outre, Marseille bénéficie d’une accessibilité optimale grâce à son aéroport international, son réseau de transport en commun (métro, tramway, bus) et ses autoroutes.

En ce qui concerne le marché immobilier, Marseille connaît une attractivité croissante. Avec son cadre de vie agréable, son dynamisme économique et sa qualité de vie, de plus en plus de personnes choisissent d’investir ou de s’installer dans la cité phocéenne. Les quartiers les plus prisés incluent le Vieux-Port, le Panier, le Cours Julien, les Goudes et le quartier de la Joliette, qui connaît une expansion importante en tant que quartier d’affaires réaménagé.

Bien qu’option très intéressante pour les investisseurs en viager, la vente en viager à Marseille et en PACA peut être dangereuse pour les seniors propriétaires. En effet, quand bien même la vente en viager vous permet de monétiser votre patrimoine, cela va vous priver de votre droit de propriété, pour vous et votre famille. Pensez-y avant de prendre votre décision.

Comment se libérer financièrement tout en restant propriétaire ?

Pour pallier aux inconvénients du viager et notamment concernant la perte de la propriété, il est possible de regarder d’autres solutions de financement comme différentes formes de crédits pour seniors : crédit à la consommation, prêt hypothécaire, prêt viager hypothécaire, etc.

Parmi ces solutions, le prêt viager hypothécaire (appelé également “PVH”) est une solution très attractive pour les seniors propriétaires de plus 65 ans en permettant de ne réaliser aucun remboursement du vivant, tout en permettant de libérer entre 20 et 60% de la valeur du bien.

Pensez au Prêt Jubilé !